한타클럽 M
자유
뉴스
갤러리
사고팔기
구인구직
식당리뷰
렌트
부동산
자동차
업소록
광고판
자유게시판 글답변
이름
필수
비밀번호
필수
옵션
html
제목
필수
내용
필수
웹에디터 시작
> > > 얼마전에 한 고객께서 전화문의를 주셨다. 지난 2년 정도 아파트에서 지내고 계셨는데 갑자기 아파트 렌트비를 $200이나 더 올려서 계약을 한다고 해서 너무 놀라서 다른 주택을 찾아 렌트를 하거나 작은 콘도나 타운홈을 구입해야 하겠다, 어떻게 도와주실수 있느냐는 문의였다. 지난 몇해 동안 이곳 발렌시아 뿐만 아니라 LA 및 전 캘리포니아 아니 미국 전체의 렌트 가격이 꾸준히 올라 테넌트들의 어려움이 상당한 상황인데, 바꾸어 생각하면, 렌트주택을 가지고 있는 투자자들은 지난 몇 년동안 꾸준히 상승되어 온 렌트시세로 인해 > > 수익이 계속 증가되었다는 이야기가 된다. 세입자에게는 어려움이 되는 상황이 투자자, 즉 > > 집주인에게는 수익의 증가가 되는 역설이 되니, 이럴 때를 계기 삼아 렌트 아파트를 벗어나서 자기의 집을 소유하는 용기를 갖거나, 자금 여유가 있는 사람들에게는 투자용으로 렌트주택을 구입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠다. > > > > 어떤 분들은 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려면 조금 늦지 않았을까 걱정도 없잖아 있겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 완전하게 안전한 것이 없고, 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자이니 만큼 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않을 것 같다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 그럼 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사두는게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트관리는 어떻게 해야할 지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용들이 어떤게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자. > > > > 투자용 주택을 마련하려면 무엇부터 먼저 시작을 해야 할까? 우선 하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한단계 한단계 준비를 하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 금쪽같은 내 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은, 여러번 해 본 경험있는 투자자들에게는 그리 어려운 일이 아닐 지 모르겠지만, 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임에 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 한번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다. 그래서 경험이 만들어 지면 그때사 어떤 투자를 하더라도 자신이 생길 것이다. > > > > 그럼, 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 아니면 작은 집을 둘을 사서 작은 렌트비를 두개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받고, 또 관리하기도 두 집보다는 한 집이 더 편할 것이고, 렌트비를 많이 주는 테넌트가 작은 집에 사는 테넌트보다 좀 더 테넌트로서 수준이 높을 것으로 생각되니까 보다 더 낫지 않을까 하는 생각도 일리는 있다. > > > > 예를 하나 들어보자. 100만불집을 사서 렌트를 주면 보통 $4,500 정도를 받는다. 이것은 지역마다 가격에 따른 주택의 크기가 다 달라서 차이가 나겠지만 렌트비는 거의 같다. 그러나 100만불로 50만불 주택을 두 개를 사서 렌트를 주면 각각 $2,500 정도의 렌트비를 받을 수 있어서, 작은 집 두개를 사면 렌트비에서 $500을 더 받을 수 있다는 계산이 나온다. 물론 두 집을 관리하는 것이 좀 힘들겠지만 매달 $500을 더 받을 수 있다면 당연히 해야 하는 수고가 아닐까 싶다. > > > > 필자의 고객 중에 이러한 두 케이스가 있다. 한 분은 우리 한국분인데 백만불의 큰 집을 구입하셔서 2여년을 살다가 렌트를 주었는데, 들어가는 페이먼트가 너무 커서 집을 팔까 하고 생각을 하고 있는 중이고, 다른 한 고객은 중국분인데 작은 타운하우스를 8개를 소유하고 이를 모두 렌트를 주고 있다. 그 8개의 작은 타운하우스 중에 3개를 필자의 리스팅이었다. 이 3개의 리스팅은 필자가 전담해서 관리해 주니까 큰 염려는 없고, 또한 나머지 5개를 관리하는 것이 그리 쉽지는 않겠지만 큰집 한두개 보다는 작은 집 여러개의 투자가 수입면에서는 월등히 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니까 투자안전성에 있어서도 훨씬 나은 것 같다. 그리고 자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에 있어서도 아주 효과적일 것이다. > > > > 그러면 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말씀드리자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35% ~ 40%를 밑돈으로 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다. > > > > 예를 들어 가장 잘 팔리고 있는 50만불의 타운하우스를 산다고 가정하자. 이 곳 발렌시아 뿐만 아니라 LA 어느 곳에서도 50만불의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 2500불 정도를 받을 수 있다. 그러면 50만불의 집을 20% (10만불)을 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는 지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA Fee) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다. > > > > 요사이 모기지 이자는 자기가 직접 살아야 하는 집, 즉 Primary Residence 일 경우에는 이자율이 3.5~ 4.0% 이지만, 렌트를 주는 Income Property 일 경우에는 0.5% 가 더 가산이 되어 평균 4.5%를 받을 것이다. 그러면, 원금과 이자, 즉 32만불을 은행대출을 받으면 그 이자율을 4.5%로 보고 계산해 보면 월 $2,027, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, $500,000X1.3%= 6,500불, 이것을 12달로 나누면 월 $542이 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까, HOA 비용이 약 $350 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 물론 지역마다 HOA가 $200에서 $1,200까지 차이가 크지만 일반적으로 $350 정도로 보면 되겠다. 그 다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 $300 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면, $2,027 + $542 + $350 + $300 = $3,219 이란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 2,500불을 받으면 매달 $719씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다. 여기서 좀 더 정확히 계산하자면 지금 다운페이먼트로 들어가는 자금의 기회비용과 렌트수입의 연말 세금 정산금액 까지 계상을 하여야 하겠지만 그렇게 계산하면 너무 복잡하니까 그 비용들은 넣지 말기로 하자. > > > > 그러면, 30%를 다운페이먼트를 한다고 하자. 그러면 12불을 다운페이먼트로 넣으면 은행대출금은 28만불이 된다. 28만불의 원금과 이자, 즉 매달 내는 월페이먼트를 이자율 4.5%로 계산하면 $1,419이 되고, 주택세금, HOA 및 기타 비용은 같으니까, 이를 합산해 보면, $1,419 + $433 + $350 + $300 = $2,502 이 된다. 역시 월 렌트비로 2천불을 받으면 매달 $102불정도를 더 넣어야 한다. 이 경우에는 주택수리나 중간에 테넌트가 이사 나가고 들어 오는 기간 등이 최소로 되면 어떤 경우에는 약간의 돈이 들어오기도 하겠으나, 일단 우리 계산은 항상 최악의 경우를 예상하고 넉넉히 준비하는 것이 좋겠다. > > > > 그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 40만불의 40%, 16만불을 밑돈으로 넣고 나머지 24만불을 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 $1,216 가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 총 $2,299이 나온다. 그러면 매달 렌트비로 2,400불을 받으면 그 차액 101불의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다. 계산이 조금 복잡해 졌지만, 자세히 하나하나 계산해 보면 금방 이해를 하실 수 있을 것으로 본다. > > > > 예전에 저의 고객 중 한분께서는 여유자금이 생겨서 LA 외곽 산속의 별장을 하나 구입해서 주말 가족들의 별장으로 사용하면 어떻겠느냐고 문의해 온 적이 있다. 자금여유가 있어서 그 정도의 자금은 그리 묻어두어도 괜찮다고 했다. 한국이나 미국이나 우선 말려야 할 자금 운용수단이 주말 별장용 주택구입이다. 열에 아홉은 구입 후 1,2년 내에 후회한다. 여유자금이 있으면 어려운 친척이나 친구에게 빌려주라고 했다. 나중에 못 받더라도 두고두고 고마운 소리는 듣지만, 산골 별장에 묻어두면 나중에 처리하는 것도 또 돈이 든다는 말씀도 드렸다. 혹, 레익타호, 빅베어, 애로우헤드레익 근처의 별장이면 그 지역의 관리회사에게 일임해서 내가 사용하지 않을 때, 휴양용으로 렌트를 주어 수입을 기대할 수도 있겠지만 그냥 산골에 여유자금을 묻어두는 일은 절대 하지 말아야 할 일이 아닌가 싶다. > >
웹 에디터 끝
링크 #1
링크 #2
파일 #1
파일첨부
파일 #2
파일첨부
파일 #3
파일첨부
파일 #4
파일첨부
자동등록방지
취소
작성완료
로그인
자동로그인
회원가입
|
정보찾기
자유게시판
05-10
baji bet
05-10
baji online
05-06
fairplay apk
05-06
fairplay app
05-01
tvg mobile app for android
05-01
best sports betting site in india parimatch
04-26
wells fargo pga tour leaderboard
04-26
spin palace online slots
04-25
real money casino craps games
04-25
volunteering in the community essay
1
04-01
미국에서 한국 방송을 다시 볼 수 있는 사이트 5곳을 소개합니다.
최근글
05-10
[자유]
baji bet
05-10
[자유]
baji online
05-06
[자유]
fairplay apk
05-06
[자유]
fairplay app
05-01
[자유]
tvg mobile app for android
05-01
[자유]
best sports betting site in india parimatch
04-26
[자유]
wells fargo pga tour leaderboard
04-26
[자유]
spin palace online slots
04-25
[자유]
real money casino craps games
새댓글
05-19
[자유]
안녕하세요. 외국에서 티비챔프 이용하다가 며칠전부터 재생버튼이 안눌러지는데요. 혹시 어떻게하면 되는지 아시나요?
(외국)
03-31
[자유]
미국에서 한국 방송을 다시 볼 수 있는 사이트 5곳을 소개합니다. 대부분의 경우, 한국에서 방송된 프로그램을 실시간으로 시청하기 위해서는 현지의 시간과 맞춰야 합니다. 그러나 시차로 인해 적절한 시간에 …
(이종상)
02-25
[사고]
현재도 파시나요?
(Calvin)